“Viabilidad y mejora de un desarrollo Inmobiliario de vivienda multifamiliar en el distrito de Pachacamac”
Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados, habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que más p...
| Autor Principal: | López Villagomez, Carlos Alberto Joel |
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| Formato: | Tesis de Maestría |
| Idioma: | Español |
| Publicado: |
Pontificia Universidad Católica del Perú
2018
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| Materias: | |
| Acceso en línea: |
http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/11615 |
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| Sumario: |
Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados,
habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen
distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de
desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que
más personas miguen, desde estos distritos consolidados, hacia las periferias
de la ciudad debido a una mayor comodidad y/o muchas veces por cercanía a
su centro de labores.
Este último punto, se puede entender debido a los nuevos desarrollos de polos
industriales que se encuentran generándose en las periferias de la ciudad, lo
cual origina que se genere un incremento de la demanda de infraestructura,
tanto vial como de viviendas.
Este es el caso del distrito de Pachacamac, ubicado al sur de la ciudad de Lima
que colinda con los distritos de Villa El Salvador y Lurín los cuales conforma la
zona denominada LIMA SUR. Pachacamac viene transformándose y
reinventándose mes tras mes debido al incremento de la industria en el distrito
y diversas empresas que se encuentran trasladando su centro de operaciones
al lugar y a distritos vecinos como Lurín y Villa El Salvador.
Dicho esto, se viene observado un gran desarrollo industrial con la aparición de
empresas de mediana y gran envergadura colocando sus plantas de
procesamiento, fabricación de productos, industria química, centro de
operaciones, etc. y muchas veces mudando la planta o local completo desde
otros sitios de la ciudad de Lima hacia la zona de LIMA SUR como Villa El
Salvador, Pachacamac y Lurín. Un caso representativo de esta situación es el
del Canal 4 “América Televisión” que trasladó sus estudios y oficinas desde el
distrito de Barranco a la Av. Manuel Valle en Pachacamac.
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Pero además de ello, una gran cantidad de empresas de venta de productos
manufacturados y de servicios logísticos, se encuentran invirtiendo en la zona
en la construcción de grandes almacenes en donde concentrar sus productos
terminados y/o almacenaje de productos de terceros.
Por esta razón y debido a este impulso en la inversión de medianas y grandes
empresas en la zona, se ha podido observar un incremento de la demanda de
vivienda para un segmento de categoría socio-económico Tipo C, la cual en su
gran mayoría son personas que no residen en la zona y debido a la lejanía de
su vivienda actual, la cual se encuentra en la ciudad de Lima o al norte de esta,
requieren de una vivienda mucho cerca de su centro de trabajo y que tenga
todas las comodidades y sobre todo servicios que encontraría en el centro de
la ciudad.
Debido a ello, la empresa LOPEZ INGENIEROS S.A. CONTRATISTAS
GENERALES, dedicada desde hace más de 17 años en la industria de la
construcción y en el desarrollo de proyectos integrales de ingeniería y
arquitectura desea incorporar un nuevo servicio a su cartera de negocios
enfocado en el área inmobiliaria.
Es por ello, que por el año 2015 la empresa adquirió una serie de terrenos
dentro de lo que se proyectaba a ser una urbanización cerrada la cual estaba
desarrollando LOS PORTALES. La empresa adquirió en ese entonces 8 lotes
de 120m2 cada uno a modo de inversión a futuro.
A finales del año 2016, la empresa recibió un ingreso de capital importante
gracias a las utilidades por trabajos de construcción enfocados a ampliación y
remodelaciones de viviendas residenciales, supermercados y plantas
industriales, por lo cual decidió en enero del 2017 inicial con el estudio de
viabilidad de realizar un proyecto me mediana envergadura sobre los terrenos
adquiridos en el 2015.
La idea inicial de este anteproyecto fue el de realizar un total de 4 edificios que
corresponden a 4 etapas del proyecto global, cada edificio tendría un total de 4
pisos con 8 departamentos y 4 estacionamientos, además de tener un plan de
marketing similar al de su competencia a base de un letrero fuera de la obra y
algunos señalizadores. Con esta información, la empresa decidió contratar los
servicios de un magister en dirección inmobiliaria para que pueda evaluar el
proyecto.
Se procedió a realizar un estado de ganancias y pérdidas, como también un
flujo de caja para el proyecto y de la inversión de la empresa, con lo cual dio un
resultado muy bajo, con una utilidad sobre su inversión alrededor del 8.24%
anual, después de impuestos, la cual se recuperaría en 3.5 años debido a la
velocidad de ventas que se tiene en la zona, esto por causa del escaso
conocimiento de la importancia que el marketing tiene en este tipo de
proyectos.
Viendo que el proyecto simplemente no era viable, teniendo las
consideraciones que los dueños de la empresa tenían para el proyecto, se
procedió a analizar a fondo el anteproyecto para buscar formas de maximizar el
uso del terreno y de los espacios que se tenía, como también generar un plan
de marketing más agresivo, optimizado y más efectivo. Es por ello que el
presente trabajo tiene como fin el cómo se dieron las mejoras respectivas de
optimización de uso del terreno, de producto y de marketing para que el
proyecto sea rentable y viable. |
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