Proyecto Inmobiliario “PUNKU” : Parque Científico, Tecnológico y Social en Santa María del Mar, Lima, Perú
La presente tesis tiene como objetivo evaluar la viabilidad económica del proyecto inmobiliario “PUNKU” : Parque Científico, Tecnológico y Social en Santa María del Mar. El promotor del proyecto es una institución privada que brinda educación superior, la Pontificia Universidad Católica del Perú....
| Autor Principal: | Luque Escalante, Cynthia Marjorie |
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| Formato: | Tesis de Maestría |
| Idioma: | Español |
| Publicado: |
Pontificia Universidad Católica del Perú
2018
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| Materias: | |
| Acceso en línea: |
http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/11953 |
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| Sumario: |
La presente tesis tiene como objetivo evaluar la viabilidad económica del
proyecto inmobiliario “PUNKU” : Parque Científico, Tecnológico y Social en
Santa María del Mar. El promotor del proyecto es una institución privada que
brinda educación superior, la Pontificia Universidad Católica del Perú. La
presencia de esta institución aporta una marca de prestigio y consolidada en el
ámbito de la academia y en el mercado empresarial.
El nombre del proyecto “PUNKU” proviene de la palabra quechua –lengua
de las zonas altoandinas– que significa punto de encuentro, portal, puerta de
entrada, puerta al futuro. “PUNKU” se construirá sobre un terreno de 45.2
hectáreas ubicado en el distrito de Santa María del Mar, el cual por décadas se
caracterizó por ser un exclusivo balneario de viviendas, pero que en los últimos
años se ha convertido en una zona atractiva para los inversionistas a raíz del
crecimiento del sector industrial al sur de Lima.
La tesis se ha estructurado en siete capítulos que apuntan a cumplir el
objetivo de demostrar la rentabilidad del proyecto inmobiliario "PUNKU" -
Parque Científico, Tecnológico y Social en Santa María del Mar.
El punto de partida de la investigación es el marco teórico, que explica la
doble naturaleza de un Parque Científico-Tecnológico (PCT). Por un lado, se
trata de un espacio donde se genera y difunde el conocimiento y tecnología,
logrando impactar de manera positiva y decisiva en el crecimiento
socioeconómico de la ciudad. Asimismo, analizado desde una perspectiva
comercial, los PCT operan como proyectos inmobiliarios, puesto que se explota
el suelo para generar plusvalía. A fin de aclarar el concepto, se presenta una
síntesis de caso pionero, el cual también tuvo como promotora una universidad
de prestigio, Stanford University.
La investigación desarrolla un análisis situacional del macroentorno
(conyuntura política, económica, social y tecnológica del Perú), y un análisis del
microentorno (Santa María del Mar). En el capítulo de Inteligencia de Mercado
se identificó que el mercado a penetrar es el Business to Business (B2B) y la
competencia indirecta la constituyen las Oficinas de Lima Metropolitana, dado
que no se reconoce la existencia de otro PCT a nivel nacional. Asimismo, los
reportes inmobiliarios indican que desde el año 2015 el crecimiento del
mercado de oficinas se ha ralentizado, ocasionando una sobreoferta
concentrada especialmente en los distritos de San Isidro, La Molina y Surco. La
investigación continúa con la búsqueda del producto sustituto y determina que
los Parques Industriales (PI) atienden alternativamente la necesidad de espacio
de las empresas. No obstante, la principal diferencia entre éstos y los PCT
radica en que los PI están destinados para la producción industrial de mediana
y gran escala, mientras que los primeros cuentan con el valor agregado de
favorecer la investigación y desarrollo de tecnología debido a la sinergia que se
genera en un entorno altamente colaborativo y multidisciplinario. A partir de
esta data, se diseña un Plan de Marketing que, a través de una segmentación
del mercado, determina el target primario y secundario.
Como resultado del procesamiento de la información obtenida, se han
diseñado espacios para oficinas y laboratorios inmersos en un entorno de
tecnología de punta, lo suficientemente apartados de la contaminación y
saturación de Lima Metropolitana, pero estratégicamente conectados con la
ciudad, de modo que provee un ambiente estimulante para la creación, el
desarrollo y la sinergia entre los actores del parque. Además, pensando en
elevar el valor del proyecto, se ha previsto que éste ofrezca servicios
complementarios, tales como restaurantes y un hotel exclusivo. Estos activos
incrementan la oferta de productos y a la vez elevan la posibilidad de éxito
económico. Los productos ofrecidos quedan divididos en Edificio Central,
Edificio Secundario, Edificios Empresariales, Lotes en Alquiler, Restaurante VIP
y Hotel.
El análisis económico del proyecto para un horizonte de 20 años, con una
tasa de descuento (WACC) de 7.76%, devuelve un Valor Actual Neto (VAN) de
USD 18’206,709. De acuerdo al análisis, en el año 7 se produce el máximo
requerimiento de inversión calculado en USD 37’887,807, y a partir del año 14
los flujos positivos acumulados superan a los negativos, concluyendo que el
proyecto diseñado es viable económicamente. Evaluando la sensibilidad del
proyecto, se ha determinado que éste es susceptible a la tarifa de alquiler de
los edificios empresariales, al costo de construcción y equipamiento, a la
ocupación inicial del hotel y del Edificio Central, y a la tarifa de alquiler de lotes. |
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